Divorcio con hipoteca en común: quién se queda la casa y cómo se divide la propiedad

Afrontar un divorcio o una separación puede ser un proceso complejo desde el punto de vista personal, familiar y económico. Cuando, además, existe una vivienda y una hipoteca en común, surgen dudas importantes sobre quién puede seguir residiendo en el inmueble, quién debe pagar las cuotas y cómo puede dividirse la propiedad.

En CM Abogados, despacho especializado en Derecho de Familia y liquidación de patrimonios en Madrid, analizamos las principales alternativas para gestionar la vivienda familiar y el préstamo hipotecario tras la ruptura.

Uso de la vivienda y titularidad del inmueble

Uno de los errores más habituales consiste en confundir la propiedad de la vivienda con el derecho a utilizarla.

La titularidad determina quién es propietario del inmueble y en qué porcentaje. El derecho de uso establece quién puede residir en la vivienda después de la separación o del divorcio.

Por tanto, que la casa pertenezca a ambos cónyuges no significa necesariamente que los dos puedan continuar utilizándola en las mismas condiciones. Del mismo modo, atribuir el uso a uno de ellos no lo convierte automáticamente en propietario exclusivo.

¿Quién se queda en la vivienda cuando hay hijos menores?

Cuando existen hijos menores, las decisiones sobre el uso de la vivienda familiar deben atender prioritariamente a su interés y estabilidad.

En situaciones de custodia monoparental, el uso de la vivienda puede atribuirse a los hijos y al progenitor con el que convivan habitualmente. Sin embargo, esta atribución no modifica por sí misma la propiedad del inmueble ni libera al otro cónyuge de las obligaciones hipotecarias asumidas frente al banco.

En los casos de custodia compartida, deben valorarse diferentes circunstancias, como la capacidad económica de los progenitores, la disponibilidad de otras viviendas, las necesidades de los menores y la situación del cónyuge que pueda necesitar una mayor protección.

No existe una solución automática aplicable a todos los divorcios. Cada asunto requiere un análisis individualizado de las circunstancias familiares y patrimoniales.

¿Qué ocurre con la vivienda cuando no hay hijos?

Cuando el matrimonio no tiene hijos menores, el uso de la vivienda puede atribuirse temporalmente al cónyuge cuyo interés resulte más necesitado de protección.

También puede acordarse en el convenio regulador que uno de los cónyuges continúe utilizando el inmueble durante un periodo determinado, hasta que se venda la vivienda o hasta que se produzca otra circunstancia previamente pactada.

Para evitar futuros conflictos, el acuerdo debería establecer de forma clara quién asumirá los gastos, durante cuánto tiempo se mantendrá el uso y qué ocurrirá después con la propiedad.

¿Quién debe pagar la hipoteca después del divorcio?

La separación o el divorcio no modifica automáticamente el contrato firmado con la entidad bancaria.

Si ambos cónyuges aparecen como prestatarios, los dos continúan obligados frente al banco, aunque uno abandone la vivienda o aunque la sentencia atribuya su uso exclusivamente al otro.

Esto significa que un acuerdo entre los excónyuges sobre quién pagará las cuotas no libera por sí mismo al otro titular. Para que una persona deje de responder frente a la entidad financiera, es necesario que el banco acepte expresamente la modificación del préstamo.

Por ello, el convenio regulador debe analizarse conjuntamente con la escritura de propiedad y el contrato hipotecario. Una regulación incompleta puede generar problemas económicos importantes si quien asumió el pago deja de abonar las cuotas.

Diferencia entre la hipoteca y los gastos de uso

La cuota hipotecaria está vinculada a la financiación utilizada para adquirir el inmueble. Los suministros y determinados gastos ordinarios están relacionados con su utilización diaria.

Por esta razón, los consumos de electricidad, agua, gas, internet y otros servicios suelen corresponder a la persona que reside en la vivienda.

Otros gastos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las cuotas de la comunidad de propietarios, el seguro, las reparaciones o las derramas, deben analizarse de acuerdo con su naturaleza, la titularidad del inmueble, las resoluciones judiciales y los pactos alcanzados entre las partes.

Resulta recomendable dejar todas estas cuestiones expresamente reguladas para prevenir reclamaciones posteriores.

Extinción de condominio: adjudicar la vivienda a uno de los cónyuges

La extinción de condominio permite que uno de los copropietarios se adjudique la totalidad de la vivienda y compense económicamente al otro por el valor de su participación.

Para calcular la compensación deben tenerse en cuenta el valor actual del inmueble, el capital hipotecario pendiente, el porcentaje de propiedad de cada parte y las aportaciones que puedan acreditarse.

Por ejemplo, si la vivienda pertenece a ambos por partes iguales, deberá calcularse su valor neto descontando la deuda pendiente. La persona que se adjudique el inmueble compensará a la otra por la parte que le corresponda.

Esta operación permite poner fin a la copropiedad, pero no elimina automáticamente al cónyuge que cede su participación del préstamo hipotecario.

El banco debe aceptar la salida de uno de los titulares

Para que uno de los excónyuges quede liberado de la hipoteca, la entidad bancaria debe aprobar una novación del préstamo.

El banco analizará si la persona que desea asumir la deuda en solitario cuenta con ingresos y solvencia suficientes. También puede solicitar nuevas garantías, avalistas o una modificación de las condiciones económicas.

Aunque la sentencia de divorcio o el convenio regulador establezcan que uno de los cónyuges asumirá el préstamo, esa decisión no obliga a la entidad financiera a retirar al otro titular.

Mientras el banco no acepte expresamente la modificación, ambos continuarán respondiendo del pago según las condiciones del contrato hipotecario.

Venta de la vivienda a un tercero

Cuando ninguna de las partes desea o puede quedarse con el inmueble, la venta a un tercero puede ser la alternativa más sencilla para romper el vínculo patrimonial.

Con el precio obtenido se cancela la hipoteca pendiente y se abonan los gastos asociados a la operación. El importe restante se reparte entre los propietarios de acuerdo con sus porcentajes de titularidad, salvo que exista un pacto o una resolución que establezca otra distribución.

Antes de la venta conviene acordar el precio, la elección de la agencia inmobiliaria, la gestión de las visitas, el reparto de los gastos y la forma de aceptar una oferta.

También es recomendable solicitar al banco información actualizada sobre el capital pendiente y los costes de cancelación.

Liquidación de la sociedad de gananciales

Cuando la vivienda pertenece a la sociedad de gananciales, puede incluirse dentro del procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial.

En este proceso se realiza un inventario del activo y del pasivo, se valoran los bienes y las deudas y se procede a su adjudicación. La vivienda puede atribuirse a uno de los cónyuges, compensando al otro con dinero u otros bienes, o venderse para repartir el resultado.

La liquidación puede realizarse de mutuo acuerdo o, si existen discrepancias, mediante un procedimiento judicial.

Al preparar la liquidación deben tenerse en cuenta no solo la vivienda y la hipoteca, sino también las cuentas bancarias, vehículos, préstamos, negocios, créditos entre cónyuges y cualquier otro elemento patrimonial relevante.

División de cosa común cuando no existe acuerdo

Ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una comunidad de bienes.

Si uno de los titulares quiere vender o extinguir la copropiedad y el otro se niega, puede promoverse una acción de división de cosa común.

Cuando el inmueble no puede dividirse físicamente sin perder su utilidad o valor, puede adjudicarse a uno de los propietarios con la correspondiente compensación o procederse a su venta. Si el desacuerdo persiste, el procedimiento puede terminar con la subasta del inmueble.

La subasta judicial puede resultar menos beneficiosa que una venta pactada en el mercado, por lo que suele ser conveniente intentar previamente una negociación.

¿Puede obligarse a un excónyuge a vender la casa?

Un copropietario puede solicitar el fin de la copropiedad, aunque el otro no quiera vender.

No obstante, antes de iniciar un procedimiento judicial conviene estudiar alternativas como la compra de la participación, la extinción de condominio, la venta acordada a un tercero o la mediación.

Una negociación bien estructurada puede evitar los costes, los plazos y la incertidumbre asociados a la división judicial del inmueble.

Fiscalidad de la extinción de condominio

La extinción de condominio y la compraventa son operaciones distintas y pueden tener un tratamiento fiscal diferente.

La tributación dependerá de la forma en que se realice la adjudicación, del valor declarado, de la compensación económica, de la existencia de excesos de adjudicación y de las circunstancias concretas de la propiedad.

También deben valorarse otros posibles efectos fiscales, como la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o la plusvalía municipal.

Antes de formalizar la operación, resulta recomendable estudiar conjuntamente las consecuencias civiles, hipotecarias y fiscales.

¿Qué sucede si uno de los excónyuges deja de pagar?

Si ambos figuran como titulares del préstamo y uno deja de pagar su parte, el banco puede reclamar la cuota pendiente conforme a las obligaciones asumidas en el contrato.

La persona que abone una cantidad superior a la que le corresponde puede reclamar posteriormente al otro titular las cantidades pagadas por su cuenta, siempre que pueda acreditarlas.

Para ello, es importante conservar los justificantes bancarios, recibos, comunicaciones y cualquier documento relacionado con los pagos.

El incumplimiento continuado también puede provocar intereses de demora, reclamaciones judiciales, inclusión en registros de morosidad y, en los casos más graves, la ejecución hipotecaria.

¿Qué debe incluir el convenio regulador?

Cuando existe una vivienda hipotecada, el convenio regulador debería establecer con precisión:

• Quién utilizará la vivienda y durante cuánto tiempo.
• Cómo se repartirán las cuotas hipotecarias.
• Quién asumirá los suministros y los gastos ordinarios.
• Cómo se abonarán los impuestos, seguros, reparaciones y cuotas comunitarias.
• Si está prevista la venta del inmueble.
• Qué plazo existe para intentar una novación hipotecaria.
• Cómo se calculará una posible compensación.
• Qué ocurrirá si alguna de las partes incumple lo pactado.

Una redacción clara ayuda a reducir interpretaciones contradictorias y facilita la reclamación en caso de incumplimiento.

Protege tu patrimonio durante el divorcio

Las decisiones adoptadas sobre la vivienda y la hipoteca pueden tener consecuencias económicas durante muchos años.

Antes de firmar un convenio regulador, aceptar una adjudicación o comprometerse a asumir una deuda, es necesario revisar la escritura de propiedad, el préstamo hipotecario, el régimen económico matrimonial y la capacidad financiera de las partes.

En cmabogado.com asesoramos en divorcios con vivienda e hipoteca en común, negociamos convenios reguladores y estudiamos las distintas opciones para liquidar el patrimonio compartido.

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